บทความโดย  คุณวิวรรณ ธาราหิรัญโชติ
บทความอื่นๆ >> 
อสังหาริมทรัพย์ ในสายตาผู้มีความมั่งคั่งสูง

30 เมษายน 2555


          ในปี 2554 ที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 12 ของโลก คือ ปรับเพิ่มขึ้น 6.1%

 

          จากการสำรวจของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไนท์แฟรงก์ ร่วมกับซิตี้ไพรเวทแบงก์ ซึ่งลงตีพิมพ์ใน The Wealth Report 2012

 

          โดยเมืองที่ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงที่สุด คือ กรุงไนโรบี ของเคนยา ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นถึง 25% เมืองไมอามี ปรับเพิ่มขึ้น 19.1% กรุงลอนดอน ซึ่งเป็นเมืองยอดฮิตของผู้ลงทุนจากเอเชีย ปรับเพิ่มขึ้น 12.1% ในปี 2554 ต่อเนื่องจากปี 2553 ที่เพิ่มขึ้นมาแล้ว 10%

 

          ส่วนเมืองในเอเชียที่ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่ากรุงเทพฯ มีเพียง 4 เมืองเท่านั้น คือ เกาะบาหลี ของอินโดนีเซีย มีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 15% กรุงจาการ์ตา ปรับเพิ่มขึ้น 14.3% กรุงปักกิ่ง ปรับเพิ่มขึ้น 8.1% และเทลอาวีฟ ของอิสราเอลซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับเพิ่มขึ้น 8.1% ส่วนจังหวัดภูเก็ตของเรา ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.7% ค่ะ

 

          สำหรับเมือง/แคว้น ที่อสังหาริมทรัพย์มีราคาปรับตัวลดลงในปี 2554 มีอยู่มาก เนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจในยุโรป ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในเมืองตากอากาศราคาแพง หรือเมืองธุรกิจมีราคาลดลง เช่น โมนาโก มิลาน มายอกา ในสเปน กานน์ หรือคานน์ ในฝรั่งเศส มีราคาตกลงไป 10% เมืองมุมไบ ซึ่งมีราคาปรับเพิ่มขึ้น 20%ในปี 2553 ตกลงไป 18.1% ในปี 2554 กรุงกัวลาลัมเปอร์ ของมาเลเซีย ราคาตก 5.6% เมืองแซงโตรเปซ์ และแคว้นโพรวองซ์ ของฝรั่งเศส รวมถึงฟลอเรนซ์ และแคว้นทัสคานี ในอิตาลี และเมืองเจนีวา ในสวิตเซอร์แลนด์ มีราคาตกลงไป 5%

 

          กรุงมาดริด ของสเปน ราคาตกลง 4.4% สิงคโปร์ ตกไป 4.7% เซี่ยงไฮ้ ซึ่งในปี 2553 มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 21% ในปี 2554 นี้ ราคาตกลงไป 3.4% และอสังหาริมทรัพย์ในดูไบ ราคาตกลง 3% ในปี 2554 สะท้อนให้เห็นว่า “การลงทุนย่อมมีทั้งโอกาสและความเสี่ยง” ทั้งนี้ สภาวะเศรษฐกิจมีส่วนสำคัญต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ และต้องยอมรับว่า ส่วนหนึ่งของการปรับเพิ่มขึ้นหรือลงของราคาเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยนด้วย เพราะราคาที่ใช้เปรียบเทียบเป็นสกุลดอลลาร์ ประเทศที่สกุลเงินแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์ จึงมีโอกาสที่ราคาคิดเป็นดอลลาร์จะดูเหมือนว่าปรับตัวขึ้นมากกว่าราคาในสกุลเงินท้องถิ่น

 

          ในด้านราคาต่อตารางเมตร กรุงเทพฯ ของเราอยู่ในอันดับที่ 51 โดยมีราคาเฉลี่ย 6,500 ดอลลาร์ต่อตารางเมตรหรือ 205,000 บาท (ใช้อัตราแลกเปลี่ยน ณ สิ้นปี 2554) ในขณะที่ อันดับหนึ่ง ตกอยู่กับโมนาโก ซึ่งแม้ราคาจะตกลงไป 10% แต่ก็ยังสูงถึง 58,300 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ถ้าใช้อัตราแลกเปลี่ยนเดียวกันกับที่ผลสำรวจใช้ ก็จะคิดเป็นเงินบาทเท่ากับ 1.84 ล้านบาทต่อตารางเมตร!!! ตกลงมาจาก 65,000 ดอลลาร์ หรือ 2.05 ล้านบาทในปีก่อน

คำนวณเปรียบเทียบได้ง่ายๆ ว่า เงินจำนวน 1 ล้านดอลลาร์ จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ชั้นดีในโมนาโกได้ 17 ตารางเมตร ในลอนดอนได้ 20 ตารางเมตร ในฮ่องกง (บ้านเดี่ยว) ได้ 21 ตารางเมตร ในสิงคโปร์ได้ 39 ตารางเมตร บนเกาะแมนฮัตตัน ในนิวยอร์ก ได้ 43 ตารางเมตร และในกรุงเทพฯได้ 154 ตารางเมตร

 

          นอกจากนี้ ยังทำการสำรวจพบว่า ผู้มีความมั่งคั่งสูง คือ มีสินทรัพย์ตั้งแต่ 1 ล้านดอลลาร์ขึ้นไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นสัดส่วนเฉลี่ย 23%ของพอร์ตการลงทุน (ลดลงจากปีก่อนที่มีสัดส่วนถึง 35% คาดว่าเป็นผลจากพิษเศรษฐกิจของยุโรป) โดยประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้น 76% สนใจลงทุนในที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในขณะที่มี 59% สนใจลงทุนในอาคารสำนักงานเพิ่ม และ 31% สนใจลงทุนในพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น

 

          เมื่อถามว่า คาดหวังอะไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ส่วนใหญ่ คือ 51% คาดหวังผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่ม 42% ต้องการปกป้องความมั่งคั่งไม่ให้เสื่อมถอย และ 31% ชอบลงทุนเพราะผลตอบแทนมีความสม่ำเสมอ

 

          สำหรับการเลือกลงทุน ปัจจัยหลักที่สำคัญในการเลือกเมืองที่จะลงทุน คือ ความปลอดภัยส่วนบุคคล (63%) ระบบเศรษฐกิจที่เปิด (60%) ความมั่นคงทางสังคม (51%) การมีบ้านระดับสูงให้เลือกซื้อ (27%) การมีกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงอื่นๆ อยู่ด้วย (25%) และมีระบบการศึกษาที่ดีเลิศ (21%)

เมื่อผู้มีความมั่งคั่งสูงจะเลือกที่ตั้งของเมืองที่จะซื้อบ้านหลังที่สอง ส่วนใหญ่จะเลือกโดยคำนึงถึงวิถีชีวิตความเป็นอยู่ที่ตนเองชอบ หรือ lifestyle โดยผู้มีความมั่งคั่งสูงถึง 67% คำนึงถึงปัจจัยนี้ รองลงมา คือ การซื้อเพื่อถือเป็นการลงทุน ซึ่งในส่วนนี้มีถึง 55% และมีผู้ที่ถือว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการพักเงินลงทุนในที่ปลอดภัย 40% โดยผู้ที่ซื้อเพื่อประโยชน์ในการศึกษา (ของบุตร) มีเพียง 12%

 

          เมื่อเปรียบเทียบบ้านพักตากอากาศบนภูเขาสำหรับเล่นสกีกับบ้านพักชายทะเล ผู้มีความมั่งคั่งสูงเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ชายทะเลมากกว่า จากการสำรวจพบว่า 40% ของผู้มีความมั่งคั่งสูงทั่วโลกเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชายทะเลแล้ว และอีก 25% สนใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ชายทะเล ทั้งนี้ ในส่วนของเอเชียแปซิฟิก ยังถือว่ามีสัดส่วนไม่มาก คือ เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชายทะเลแล้ว 24% และสนใจจะซื้ออีก 18% มองได้สองทาง คือ ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี อาจมีบ้านพักชายทะเลหรูๆ แถบยุโรปมาขายให้ผู้ลงทุนชาวเอเชียซื้อได้ อีกด้านหนึ่ง คือ เศรษฐีชาวเอเชียที่ยังไม่มีบ้านชายทะเล อาจสนใจที่จะซื้อบ้านชายทะเลแถบเอเชียแปซิฟิกเพิ่มเติม ซึ่งหมายความว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยควรหันไปเจาะลูกค้าชาวเอเชียเพิ่มขึ้น

 

          ทำเลบ้านหลังที่สอง ที่ฮิตที่สุดสำหรับผู้มีความมั่งคั่งสูงทั่วโลก คือ สหรัฐอเมริกา ตามมาด้วย สหราชอาณาจักร ฝรั่งเศส สเปน และสิงคโปร์ ในขณะที่เศรษฐีในเอเชียแปซิฟิก นิยมสหราชอาณาจักรมากที่สุด รองลงมาคือสหรัฐอเมริกา สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน

 

          เมื่อเห็นข้อมูลอย่างนี้แล้วก็พอจะเห็นแนวโน้มได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้ หากจะมีราคาปรับตัวลดลงก็คงลดลงไม่นาน เพราะมีผู้มีกำลังซื้อสูงรอซื้ออยู่ ผู้มีความมั่งคั่งสูงเหล่านี้ มีความมั่งคั่งรวมกันถึง 39.9 ล้านล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 1,250 ล้านล้านบาท


          อสังหาริมทรัพย์ เป็นขวัญใจของผู้ลงทุนที่มีความมั่งคั่งสูงมาเกือบทุกยุคทุกสมัย ผู้กำลังก่อร่างสร้างความมั่งคั่งจึงควรศึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ให้เข้าใจทั้งความเสี่ยง ผลตอบแทน และปัจจัยที่มีผลต่อการลงทุน เพื่อให้สามารถแบ่งเงินบางส่วนไปลงทุน ให้ผลตอบแทนงอกเงยขึ้น ในอนาคตจะได้เป็นผู้มีความมั่งคั่งสูงกับเขาบ้างคะ


          เตรียมพบกับหนังสือ “ออมไว้ในอสังหาริมทรัพย์” จากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในเร็วๆ นี้

 

วิวรรณ ธาราหิรัญโชติ